Pagar mais imposto na venda? Nova regra da Receita muda cenário das benfeitorias em 2025
“No mercado premium, cada detalhe agrega valor substancial. Uma declaração fiscal precisa é mais que conformidade – é proteção inteligente e estratégica do patrimônio.”
Lucas Melo, Diretor Executivo da MBRAS
Por que a declaração de benfeitorias é decisiva em 2025?
A Receita Federal adotou uma nova estratégia digital para a fiscalização imobiliária, especialmente em imóveis de alto valor. A introdução do sistema Meu Imposto de Renda (MIR) inclui:
- Processamento imediato: Integração automática das notas fiscais eletrônicas ao CPF/CNPJ do contribuinte
- Inteligência Artificial: Algoritmos que detectam discrepâncias e aceleram auditorias
- Campos dedicados: Áreas específicas para declaração de benfeitorias, com validação em tempo real
Impacto comprovado no mercado premium (2024)
- 82% das autuações ocorreram devido a inconsistências em notas fiscais
- Declarações precisas reduziram o imposto complementar em média em R$ 34 mil por imóvel
- O tempo médio em malha fina caiu drasticamente de meses para poucos dias
Guia objetivo para declaração correta
Imóveis adquiridos após 1º de janeiro de 1989
- Selecione a ficha correta
- Vá em “Bens e Direitos”
- Escolha Grupo 01 - Código 17 (“Benfeitorias”)
- Informe valores precisos
- Registre os valores pagos sem correção monetária
- Assegure coerência absoluta com documentos fiscais
- Anexe documentos obrigatórios
- Notas fiscais eletrônicas (arquivos XML)
- Recibos com CPF dos prestadores
- Comprovantes de INSS pagos
- Contratos de empreitada, quando aplicáveis
- Exclua gastos não elegíveis
- Decoração e mobiliário
- Manutenção rotineira
- Serviços temporários
Imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1988
- Cadastro específico obrigatório
- Mesma ficha (Grupo 01 - Código 17)
- Informe “R$ 0,00” para 2023; valor total das benfeitorias para 2024
- Detalhe completo em “Discriminação”
- Endereço completo e matrícula do imóvel
- Descrição das obras executadas
- Período das obras (datas de início e término)
Benefícios fiscais históricos
- Imóveis anteriores a 1969: Isenção integral de ganho de capital
- Imóveis entre 1969 e 1988: Redutor anual de 5%
Uma correta separação protege estes benefícios e evita tributos desnecessários que podem atingir até 22,5%.
DABIM: oportunidade estratégica para atualização de valor
A Lei 14.973/2024 permitiu atualizar valores dos imóveis mediante pagamento único de 4% de IR (janela encerrada em 16/12/2024).
Quem aderiu à DABIM deve:
- Confirmar o valor na seção “Atualização de Bens” no MIR 2025
- Lembrar que vendas antes de 15 anos têm tributação proporcional
“A atualização via DABIM é estratégica para futuros negócios, mas deve ser avaliada cuidadosamente para evitar custos adicionais.”
Lucas Melo, MBRAS
Compliance documentacional: segurança e eficiência
Armazenamento e organização
- Utilize plataformas criptografadas na nuvem
- Tenha controle de acesso rigoroso
- Organize documentos cronologicamente com backup redundante
Integração contábil
- Sincronize lançamentos de despesas com sistemas contábeis
- Automatize rotinas de conferência
- Garanta total rastreabilidade
Comunicação preventiva
- Estabeleça alertas de revisão periódica
- Interaja antecipadamente com a assessoria contábil
- Registre decisões fiscais importantes
Tendências fiscais imobiliárias (2025-2027)
Inovação
Implementação
Recomendação
Auditoria via IA
2025-2026
Garantir total coerência de CFOP, CNAE e contratos
Tokenização imobiliária
2026-2027
Monitorar regulamentação da CVM sobre ativos digitais
Padronização digital
Em desenvolvimento
Participar de consultas públicas sobre novos padrões
Benefícios estratégicos da declaração correta
- Proteção patrimonial
- Redução significativa do risco fiscal
- Documentação robusta para auditorias
- Valorização do patrimônio
- Registro claro dos investimentos realizados
- Facilita obtenção de crédito e financiamentos
- Economia tributária
- Prevenção de multas e juros (economia média: R$ 46 mil em 2024)
- Preservação de benefícios históricos
Cronograma recomendado para 2025
Prazo
Ação
Prioridade
31/01
Compilação total das documentações de obras realizadas em 2024
Alta
28/02
Validação detalhada de CNPJs e valores
Alta
31/03
Revisão com contabilidade especializada
Média
15/04
Transmissão final da declaração
Alta
30/04
Arquivamento conforme normas de compliance
Média
Conclusão
A declaração precisa das benfeitorias vai além do cumprimento burocrático: representa inteligência patrimonial e estratégica. No setor premium, detalhes são diferenciais decisivos.
“Compliance transforma-se em vantagem competitiva. Quem integra tecnologia, rigor documental e planejamento fiscal sai na frente no mercado de luxo.”
Lucas Melo, Diretor Executivo da MBRAS
Sobre a MBRAS
A MBRAS é especialista em imóveis premium, oferecendo consultoria exclusiva para investidores ultra-high net worth em São Paulo e Rio de Janeiro, maximizando valor patrimonial e eficiência tributária.
